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郁亮:“基本盤”將是萬科2019年最重要詞匯

時間:2019年03月26日 08:14:54 中財網
  備受業界關注的萬科2018年年報3月25日晚出爐。年報顯示,2018年公司實現營業收入2976.8億元,實現凈利潤337.7億元,同比分別增長22.6%和20.4%;實現銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%;全年納稅額762.96億元。在年報中,萬科將“基本盤”確定為2019年最重要詞匯。

  “‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉;先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功,才能為轉型奠定更堅實的基礎。”郁亮說。

  目前,萬科的各個業務線條,都明確了各自的基本盤,其中四大區域明確以開發業務為基本盤。

  鞏固基本盤
  銷售金額同比增長14.5%
  萬科于2018年年中提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”,強調認清、順應大勢,并以“戰略檢討-業務梳理-組織重建-事人匹配”為經營管理主線,推動公司各項業務有質量增長。

  2018年,萬科開發業務實現銷售面積4037.7萬平方米,同比增長12.3%;銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%,在全國商品房市場的占有率升至4.05%,在24個城市的銷售金額位列當地第一。所銷售的產品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小戶型占比91.4%。

  報告期內,萬科實現結算面積2191.4萬平方米,同比增長10.7%;實現結算收入2846.2億元,同比增長22.1%。截至2018年底,萬科已售未結資源上升,合并報表范圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算,同比增長25.2%,合同金額合計約5307.1億元,同比增長28.1%。

  2018年,萬科獲取項目227個,總規劃建筑面積4681.4萬平方米,權益規劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算,其中72.1%位于一二線城市。

  截至2018年末,萬科在建項目總建筑面積約9012.7萬平方米,權益建筑面積約5402.1萬平方米;規劃中項目總建筑面積約5936.2萬平方米,權益建筑面積約3579.6萬平方米。此外,萬科還參與了一批舊城改造項目,按當前規劃條件,權益建筑面積合計約347.7萬平方米。

  凈負債率30.9%
  總體融資成本較低
  2018年,萬科實現經營性現金凈流入336.2億元;截至2018年底,萬科持有貨幣資金1884.2億元,一年內到期的流動負債總和931.8億元。截至2018年底,萬科凈負債率為30.9%,繼續處于行業低位。對于低負債率運營這一風格,萬科總裁祝九勝去年曾表示,不論是誰,永遠都要對市場保持敬畏之心。

  2018年,萬科總體融資成本繼續處于較低水平。其中,公司債券(5年期)最低發行利率4.05%,超短期融資券(188天)最低發行利率3.13%,中期票據(3年期)最低發行利率4.03%。

  根據同日披露的分紅派息預案,2018年度萬科繼續保持了較高比例的現金分紅,現金股利約為118.1億元,以2018年末公司總股份數計算,每10股派發10.70元(含稅)現金股息。回查可見,萬科2017年年報的分紅方案是10派9元(含稅)。

  提升運營能力
  非開發業務多項并進
  2018年,萬科將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”,從配套服務商到生活服務商,萬科持續提升非開發業務的運營能力。

  2018年萬科將租賃住宅業務提升為核心業務,截至目前,萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市,累計開業超過6萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日,萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行,為租賃住宅業務發展提供了資金支持。

  物業服務方面,萬科物業2018年實現營業收入98億元,同比增長33%;在2018年新增簽約飽和收入中,住宅業務占比65%,非住宅業務占比35%。

  截至2018年底,萬科以印力集團為商業開發與運營平臺,在商業領域的總管理項目210余個,總建筑面積超過1300萬平方米。

  物流倉儲服務方面,萬科旗下萬緯物流專注于高標倉儲投資、開發選址、招商運營、資產管理等環節,截至目前,累計獲取項目124個,合計可租賃物業的建筑面積約971萬平方米,其中穩定運營項目平均出租率為96%。此外,萬緯物流通過收購融合太古冷鏈物流,實現了冷鏈規模及運營能力的升級。
□ .張.良  .上.證
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